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二手房交易流程解析:到所在區的房地產交易所辦理

2013年05月05日 17:33    來源:新晚報    點擊: 次    0 條評論
     買房、賣房,改善自家居住條件,普通百姓家庭不可避免要面臨二手住房交易。你對此熟悉嗎?你想了解整個交易流程嗎?

  記者通過走訪哈爾濱市部分房屋交易網點,與正在交易房屋的市民一同體驗,初步了解了二手住房交易的一般流程,希望能給即將買賣二手房的市民提供一點幫助。

  據了解,哈爾濱市二手住房交易目前實行屬地化管理,即交易房屋在哪個區,就到所在區的房地產交易所辦理。

  1.查詢限購資格

  購房人如實填寫本人及家庭成員情況申報表。工作人員根據我市相關規定,查看購房人是否有購房資格。對已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭,在本市市區(不含呼蘭區、阿城區)購房被暫停。

  2.交易受理

  買賣雙方申請房屋產權交易更名(轉移登記),買賣雙方提供房屋所有權證、身份證件及戶口本(原件和復印件)、買賣合同。填寫房屋所有權登記申請書。工作人員出具受理單。規定現場勘查時間、領證時間。

  3.初審交易

  各區房地產交易所的工作人員,按受理單上規定的時間對交易的房屋進行現場勘查,現場詢問并填寫《房屋登記詢問表》,初步核實房產與房產檔案信息是否一致。

  4.審核審批繕證

  按交易部門設定的審批權限逐級申報、審核、批準后,登記備案,制作新的房產證。

  5.繳納稅費

  稅費的構成比較復雜。比如個人購買建筑面積90平方米以下普通住房,該住房屬于家庭唯一的住房的執行1%稅率,不屬于家庭唯一住房的執行3%稅率。對賣房者來說,持有5年以上且是家庭唯一住房的免征個人所得稅;不滿5年或滿5年不是家庭唯一住房的征1%個人所得稅。

  6.領新產權證

  買房人持稅務出具的完稅單子到窗口繳費,手續費按建筑面積每平米6元收取(買賣雙方各收3元),登記費80元,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證窗口申領新的產權證。

  7.打款完成交易

  買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費、水電等費用后,雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  房款如何結算

  現金買房

  如果是現金買房,在辦理產權交易時,買賣雙方以及房地產交易中心簽訂資金監管協議,在受理之日起3個工作日內,將房款存入監管賬戶。發放房屋所有權證時,買房人領取《房屋所有權證》,賣房人持《監管資金支取憑證》,3個工作日內,到監管開戶銀行辦理房款轉賬手續。

  銀行貸款

  對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證,銀行領取房屋他項權證后,銀行將貸款一次性發放給賣方。

  提醒你:

  物管費用是否拖欠

  有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費、電費以及天然氣費、供暖費、水費等長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

  合同約定是否明確

  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

  房屋產權是否明晰

  有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

  房屋手續是否齊全

  房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

  交易房屋是否在租

  有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

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